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查看:7892     * 贴子主题:牛刀:从租金看一线城市房价要跌80%

帅哥:虚心学习


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Post By:2009/12/28 8:36:17
[tag]一线,租金,城市[/tag]牛刀:从租金看一线城市房价要跌80%
阅读(50192) 评论(353) 发表时间:2009年12月27日 12:07
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[table=98%][tr][td][img]/ac/b.gif[/img] [img]/ac/b.gif[/img] 牛刀:从租金看一线城市房价要跌80%

看一个城市房价的高低,除了房价收入比、住房空置率以外,还有一个很重要的指标,那就是租金收益率。在美国,利率为[size=3]1.5%[/size],正常经济状态下[size=3]CPI[/size]为[size=3]1%[/size],住房的租金率一般为[size=3]7%[/size],投资回报率一般可以达到[size=3]4.5%[/size],除掉契税大约有[size=3]3%[/size]以上的净收益。也就是说,在正常的经济发展状态下,只有达到[size=3]7%[/size]的租金收益率,这个房价才是比较合理的,否则,就没有投资的价值,房价就存在泡沫。对中国一线城市来说,[size=3]100[/size]万的房子,一年的正常租金应该达到[size=3]7[/size]万。

但是,中国一线城市的住房租金率能够达到[size=3]7%[/size]的,几乎没有。开发商说的投资型购房完全的是一种欺诈行为,因为没有谁买房出租是为了亏损。中国的利率是[size=3]5.7%[/size],假定正常经济发展状态下[size=3]CPI[/size]是[size=3]2%[/size],也就是说,如果用住房是作为投资,正常的租金收益率应该达到[size=3]9.7%[/size],否则就是亏损和处在长期贬值状态,是毫无价值的。所以,现在的买房投资只是一个幌子,大家都是为了投机,博短期差价。

最近,《福布斯》公布了亚洲最贵房租榜,该榜单是依据各地生活成本数据计算的租用高端两居室的价格排名,东京以月租[size=3]3.2[/size]万元位居榜首,香港以[size=3]2.6[/size]万元位居第二,北京则以平均月租金[size=3]2.5[/size]万元名列“探花”。福布斯的这种以纯粹单月租金作为考量指标是不合适的,这种平均月租金的概念比较模糊,没有面积的大小,没有总价的高低,笼统的冠以月租金不太科学,也没有价值。

住房租金是衡量一个城市经济发展水平和居民收入状况的主要指标。[size=3]2007[/size]年,美国金融海啸爆发前,上海金茂大厦的写字楼是[size=3]98[/size]美元每平方米,[size=3]2008[/size]年跌至[size=3]38[/size]美元每平方米,现在略有回升,大约为[size=3]48[/size]美元每平方米。从标志性写字楼的租金变化可以发现经济的变化情况,是租金比较真实的价值反应。[size=3]2004[/size]年之前,在北京上海深圳广州四个一线城市,同等地区同等品质写字楼的售价是住宅的一倍;[size=3]2006[/size]年,一线城市同等地区同等品质的住宅和写字楼价格相等;[size=3]2009[/size]年,一线城市同等地段同等品质住宅和写字楼的价格已经倒挂,住宅的价格变成了写字楼的一倍。

同时位于陆家嘴的汤臣一品,均价早已高达[size=3]12[/size]万每平方米,是金茂大厦均价的整整一倍,但是,汤臣一品的租金是多少呢?现在才[size=3]36[/size]美元每平方米,比金茂大厦现在的租金低[size=3]30%[/size]左右。这种现象说穿了,是经济没有发展,而住宅价格出现大量泡沫。从本质上看,整体住宅价格的非理性上扬,既没有经济增长作支撑,更没有居民收入增加来保证,无论是社会财富还是个人收入都没有增加,那么,房价为什么飙升呢?这就是我们常说的流动性泛滥,货币狂赌中国的老百姓是无论如何一定要买房子,价格再高也必须买。

老百姓买不起房子怎么办呢?空置。北京上海深圳广州空置率已经高达[size=3]40%[/size],继续造房子继续有人买继续空置。再请看一组北京公寓的实际数据:
高档酒店式公寓
项目    位置                  面积          租金(元[size=3]/[/size]月)
国贸公寓 朝阳区建国门外大街[size=3]1[/size]号[size=3] 2[/size]室[size=3]2[/size]厅[size=3]132[/size]平米[size=3]  25000
[/size]东方广场 东长安街[size=3]1[/size]号[size=3]          2[/size]室[size=3]2[/size]厅[size=3]120[/size]平米[size=3]  25000
[/size]嘉里公寓 光华路[size=3]1[/size]号[size=3]            2[/size]室[size=3]2[/size]厅[size=3]160[/size]平米[size=3]  28000[/size]
高档公寓
项目            位置              面积          租金(元[size=3]/[/size]月)
银泰中心柏悦居  朝阳区建外大街[size=3]2[/size]号[size=3]  2[/size]室[size=3]2[/size]厅[size=3]132[/size]平米[size=3]  18000
[/size]金地国际花园    建国路郎家园[size=3]15[/size]号[size=3]  2[/size]室[size=3]2[/size]厅[size=3]140[/size]平米[size=3]  15000
[/size]棕榈泉花园      朝阳公园南门[size=3]      2[/size]室[size=3]2[/size]厅[size=3]140[/size]平米[size=3]  13000[/size]
[size=3]CBD[/size]公寓
项目            位置              面积          租金(元[size=3]/[/size]月)
建外[size=3]SOHO        [/size]光华路甲[size=3]8[/size]号[size=3]        2[/size]室[size=3]2[/size]厅[size=3]146[/size]平米[size=3]  10000
[/size]财富中心        东三环中路[size=3]7[/size]号[size=3]      2[/size]室[size=3]2[/size]厅[size=3]137[/size]平米[size=3]  11000
[/size]温莎大道        光华路西里乙[size=3]2[/size]号[size=3]    2[/size]室[size=3]2[/size]厅[size=3]120[/size]平米[size=3]  9000[/size]
泛[size=3]CBD[/size]公寓
项目            位置              面积          租金(元[size=3]/[/size]月)
观湖国际        朝阳公园桥东北角[size=3]  2[/size]室[size=3]2[/size]厅[size=3]118[/size]平米[size=3]  7000
[/size]远洋天地        慈云寺桥东南角[size=3]    2[/size]室[size=3]2[/size]厅[size=3]120[/size]平米[size=3]  5000
[/size]苹果社区        百子湾南[size=3]2[/size]路[size=3]        2[/size]室[size=3]2[/size]厅[size=3]110[/size]平米[size=3]  5500 [/size]

举一个例子,银泰中心现在售价[size=3]10[/size]万一平方米,[size=3]132[/size]平米是[size=3]1320[/size]万元,年租金合理状况应该为[size=3]90[/size]万,平均每月不低于[size=3]7.5[/size]万,但实际的租金仅为[size=3]1.8[/size]万。换一个角度来说,如果以租金为正常估值标准,银泰中心的房价只能卖[size=3]260[/size]万,也就是说,房价泡沫如果破灭,银泰中心的房价要跌去[size=3]80%[/size]。其他一线城市住宅价格基本类似,只要房价回归理性,都要跌去[size=3]80%[/size]。这一天会很快到来。

[img]/ac/b.gif[/img] [/td][/tr][/table]
帅哥:虚心学习


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Post By:2009/12/28 15:55:35
从租金看峨眉山市房价应该至少要跌50%才合理...........
靓妹:如若清茗


积分:5473
注册:2005-12-28
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Post By:2010/1/7 20:50:48
就是啊,2000元差不多可以了
再美的日子如果没有人牵挂也是一种遗憾!

活着是一种心情,心情好一切都好!

QQ  272998622

靓妹:捕风捉影


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Post By:2010/10/5 13:57:46
乱说八道
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